世田谷区の新築マンションであるシティタワー駒沢大学ステーションコート購入について本気出して考えてみた



東急田園都市線駒沢大学駅徒歩1分に竣工したシティタワー駒沢大学ステーションコートを買うべきどうか悩んでいる。なぜなら、シティタワー駒沢大学ステーションコートは田園都市線沿いの駅チカであると同時に、首都高速沿いのタワーマンションでもあるからだ。語弊を恐れずに言うと、電車の中で右は女子高生、左はおっさんに挟まれるという何とも言い難いあの状況である。

駒沢大学駅は1日の乗降客数10万人以下と言えど、ブランド路線である東急田園都市線だ。この東急田園都市線沿いで駅より徒歩1分の位置に君臨するタワーマンションは希少性がある。私の知る限り、東急田園都市線二子玉川駅より徒歩2分の距離に位置し、2005年に発売し、即日完売したタワーマンションはプラウドタワー二子玉川くらいである。

東急田園都市線沿いの駅チカマンションはそれくらい希少なのだ。しかし、されど駒沢大学駅である。さらに、世田谷区アドレスでは中の中に値する上馬四丁目である。この場所に対して坪単価400〜450万を支払う価値があるかどうかは非常に悩む。

おまけに、修繕管理費は高い。正確には、築10年目以降より相当高い。例えば、3LDKの部屋で1〜5年目の修繕費が7580円、6〜10年目で2.6倍の20,160円、11〜15年目で4.3倍の32,740円、16〜30年目で5.8倍の44,200円になる。住友不動産営業マン曰く、この修繕費の高さの主な原因は首都高速沿いに建てることを可能にした防音目的の打ちっぱなしコンクリート壁によるものであった。もちろん、修繕積立計画を35年でなく45年想定しているのも修繕費を押し上げる原因のようだ。

たしかに、首都高速が奏でる騒音を防ぐ目的で作られたこの打ちっぱなしコンクリートは優秀なのだろう。完成したシティタワー駒沢大学ステーションコートの首都高速側であるタワー棟の一室で商談したが、少なくとも窓を締めてる限り首都高速の存在を感じさせなかった。この理由が、打ちっぱなしコンクリートによるものなのか?内廊下によるものなのか?またまた、首都高速とは反対側にバルコニー(窓)を設置したためなのか?定かでない。なんにせよ、二重窓にせずとも首都高速の存在をかき消すことに成功したとは言えるだろう。話長くなったが、最後に私がシティタワー駒沢大学ステーションコートを買うかどうかについての結論であるが・・・

買わない

なぜなら、徒歩1分のメリットを最大限に享受できないからである。私が最寄り徒歩1分のマンションに求めることは資産性である。しかし、シティタワー駒沢大学ステーションコートは徒歩1分ではあるものの再開発の可能性が描けない駒沢大学駅である。つまり、現在の坪単価400〜450万を上昇、最低でも維持させるにはマンション市場に大きく依存せざるを得ない。武蔵小山駅徒歩1分の場所に竣工するシティータワー武蔵小山のように街自体が再開発される可能性を秘めていないため、シティタワー駒沢大学ステーションコートの購入には踏み切れなかった。

シティタワー駒沢大学ステーションコートの間取り別価格