世田谷区の新築マンションであるプラウド世田谷砧購入について本気出して考えてみた



小田急線「祖師ヶ谷大蔵」駅徒歩8分の場所に竣工するプラウド世田谷砧を購入するかどうか迷っている。なぜなら、坪単価300万円前半で世田谷区アドレスを有する小田急線の駅近ブランドマンションは滅多に市場に出てこないからである。世田谷区より都心へ向かう路線としては、京王線、東急田園都市線、そして小田急線の3路線ある。

京王線沿い駅近ブランドマンションとしては芦花公園、田園都市線では桜新町、駒沢大学駅など近年でも多く竣工している。しかし、小田急線に比べて京王線、田園都市線の鉄道混雑率は異常であり、都心へ向かう路線として可能な限り避けたいのが本音である。

正確には、小田急線の鉄道混雑率は京王線、田園都市線とこれまで有意差なしであった。しかし、2018年以降に小田急線が複々線化したことで混雑率が圧倒的に緩和し、京王線、田園都市線よりも遥かに都心へ通勤しやすい世田谷区を通る路線としての地位を小田急線は確立した。

以上の背景より、坪単価300万円前半で世田谷区アドレスを有する小田急線の駅近ブランドマンションであるプラウド世田谷砧は魅力的だ。特に、プラウド世田谷砧が竣工する祖師ヶ谷大蔵駅周辺の用途地域は商業、第一種低層、第二種低層低層が中心であり、ブランドマンションを建てるデベロッパーにとって採算が合う場所は非常に限られているため。実際、プラウド世田谷砧は「祖師ヶ谷大蔵」駅徒歩10分以内のマンションとしては約9年ぶりの竣工である。



たしかにプラウド世田谷砧は小田急線駅近のブランドマンションとして希少であるが、されど祖師ヶ谷大蔵である。世田谷区の中でも祖師ヶ谷大蔵は地価は非常にお安く、2019年公示地価は1坪162万7863円である。同じ世田谷区にありながら坪単価300万円を超える小田急線駅の代々木上原、下北沢に比べて祖師ヶ谷大蔵の公示地価は半額なのだ。なので、同じ世田谷区に属する小田急線駅であるものの、代々木上原、下北沢とは圧倒的に越えられない壁が祖師ヶ谷大蔵にはあるという事実を受け入れる必要はある。

もしもこの事実を真摯に受け入れられるのであれば、坪単価300万円前半で世田谷区アドレスを有する小田急線の駅近ブランドマンションを手に入れる手段としてプラウド世田谷砧は非常に優れているであろう。特に、プラウド世田谷砧の西向きOタイプ部屋は坪単価330万円で、他の部屋に比べて坪単価30〜50万円程安いのでお買い得だ。

たしかに、南向きが売りのプラウド世田谷砧で、敢えて西向きを買うのには抵抗があるだろう。しかし、プラウド世田谷砧が南向きを売りにできるのは現状の南側に広大な農地が広がっているからであり、2022年以降はこの抜け感のある南は保障される確率は高くない。なぜなら、2022年改正の生産緑地法により農地に対しても高い税金が課せられ、その税金を重荷に感じた地主がプラウド世田谷砧の南にある農地を手放す可能性があるからである。この点を踏まえ、プラウド世田谷砧を私が購入するのであれば西向きOタイプ部屋を選ぶであろう。

プラウド世田谷砧の所在地

・住所:東京都世田谷区砧5-146-1
・最寄り駅:小田急線「祖師ヶ谷大蔵」駅徒歩8分

プラウド世田谷砧の総戸数

・43戸

プラウド世田谷砧の間取りと価格

Eタイプ
・3LDK+N+3WIC(75.36㎡):8399〜8999万円

・205号室:8399万円@368万円
・405号室:8699万円@382万円
・504号室:8999万円@395万円