中央区の新築マンションであるHARUMI FLAG(晴海フラッグ)について本気出して考えてみた



東京丸の内にある外資系コンサルティング会社に勤める田中聡(29歳)。妻1人子1人である彼は中央区晴海5丁目に竣工するHARUMI FLAGを買うべきかどうか迷っている。なぜなら良くも悪くもBRT(バス高速輸送システム)の成功次第で天国にも地獄にもなるマンションであるからである。

もしもBRTが成功した暁には、HARUMI FLAGは割安で職住近接ニーズを満たせる最高のマンションになる。しかし、BRTが失敗した場合には郊外に構えた負債(戸建て)により生活でも電車でも身動きの取れなくなった上司の二の舞いになる。

「HARUMI FLAGは資産になるか?負債になるか?」

聡は自問自答を繰り返す。聡が考えるBRT成功の定義とは、通勤ピーク時刻に当たる時間帯でも、武蔵小杉のように入場規制をすることなくHARUMI FLAG全住民がノンストレスで乗車できる状態である。この状態を実現できなければ、多くの人は残債割れ覚悟でHARUMI FLAGを手放すであろう。しかし、一気に4145戸も供給されたHARUMI FLAGである。住民の多くが不満を抱えている状況下で、そんな簡単に手放すことができるのだろうか?



「否。」

聡はそう考える。だからこそ、一軒家よりも遥かに流動性の高いとされる分譲マンションであってもHARUMI FLAGの購入に対し聡は慎重になる。

「レインボーブリッジを見ながら家族3人食べる夕食って素敵じゃない。中央区に住めばあなたの帰りは夕食までに間に合うでしょ?HARUMI FLAG、私は住みたいな。」

レインボーブリッジを東京の最前線で眺めるという営業マンの殺し文句に魅了されて以降、聡の妻はHARUMI FLAGの購入に非常に前向きだ。しかし、レインボーブリッジが見える部屋はHARUMI FLAGの中でも坪単価400万円を超える最高値で、購入した瞬間にも残債割れリスクのある部屋でもある。

せめて、坪単価260万円前後のPARKVILLAGEのC棟であれば、仮にBRTが失敗したとしても残債割れの可能性は低い。なぜなら、近年売買成約した中央区のマンション相場を見る限り、築10年晴海テラスの最安値であっても坪単価270万円であるからである。

「腐っても鯛。腐っても中央区」

中央区は中央区でも内陸でなく沿岸部であるHARUMI FLAG。沿岸部の中でも駅近でなく駅遠であるHARUMI FLAG。東京都中央区の中で資産価値の低さ1位を争う土地に竣工するHARUMI FLAGであるが、アドレスが東京都中央区であるという事実は不動である。であるならば、たとえBRTが失敗したとしても。PARKVILLAGEのC棟であれば負債になる可能性は限りなく低い。

「眺望を欲しがりません。BRTが成功するまでは。」

HARUMI FLAGの購入に対して聡が出した結論であった。

HARUMI FLAG(晴海フラッグ)の所在地

・住所:東京都中央区晴海5丁目502番[SEA VILLAGE]、503番[SUN VILLAGE]、504番[PARK VILLAGE](地番)
・最寄り駅:小田急線「祖師ヶ谷大蔵」駅徒歩8分

HARUMI FLAG(晴海フラッグ)の総戸数

・4145戸(SEA VILLAGE:686戸、SUN VILLAGE:1822戸、PARK VILLAGE:1637戸